의뢰인 A씨는 202*년 3월, 서울 종로구 소재 아파트(이하 '쟁점주택')의 지분(1/3)을 증여받았습니다. 의뢰인은 「상속세 및 증여세법」에 따라 공동주택 공시가격을 기준으로 증여재산가액을 평가하여 신고·납부하였습니다.

그러나 처분청(세무서)은 증여일로부터 약 1년 5개월 전인 202*년 10월에 거래된 같은 단지 내 유사 아파트의 매매가액(이하 '비교대상주택')을 시가로 보아야 한다고 판단했습니다. 이에 처분청은 해당 가액을 기준으로 평가하여 의뢰인에게 약 *****만 원의 증여세를 추가로 결정·고지하였습니다.

의뢰인은 이에 불복하여 법무법인 시우(담당변호사 오형철, 백미정)를 통해 조세심판청구를 제기하였습니다.

현행 세법상 증여일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 매매사례가 없는 경우, 평가기준일 전 2년 이내의 매매가액을 시가로 인정할 수 있습니다. 단, '시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정'이 없어야 합니다.

이 사건의 핵심은 부동산 최고점이었던 2021년 10월의 매매가액을, 부동산 하락기인 2023년 3월의 시가로 적용하는 것이 타당한가였습니다. 처분청은 "가격변동의 특별한 사정이 없다"고 주장했으나, 법무법인 시우는 급격한 금리 인상과 시장 침체를 근거로 이를 반박해야 했습니다.

법무법인 시우는 비교대상주택의 거래 시점(2021년)과 증여 시점(2023년) 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 존재함을 객관적인 데이터로 입증하는 데 주력했습니다.

• 거시적 지표 제시 : 한국은행 기준금리가 0.75%(2021.10.)에서 3.50%(2023.2.)로 급등하였고, 서울 아파트 실거래가 지수가 최고 190.6에서 150.8로 약 20.9% 하락했음을 강조하였습니다.

• 인근 시세 정밀 분석 : 쟁점주택 인근 대단지 아파트들의 실거래가를 분석하여, 동일 평형대가 해당 기간 동안 약 15%~18% 하락한 사실을 구체적인 수치로 제시하였습니다.

• 공시가격 하락 입증 : 쟁점주택의 공동주택 공시가격 역시 2022년 대비 2023년에 약 13% 하락했음을 지적하며 시장 가치 하락을 주장했습니다.

조세심판원은 법무법인 시우의 주장을 전면 받아들였습니다.

심판부는 결정문을 통해 "기준금리 인상 등으로 부동산 시장에 전반적인 변화가 있었고, 실거래 가격지수 및 인근 아파트 시세가 15~20% 가량 하락한 점을 감안할 때, 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 단정할 수 없다"고 판시하였습니다.



결국 조세심판원은 "처분청이 비교대상주택의 매매가액을 시가로 적용하여 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있다"며 부과처분 전체를 취소하는 결정을 내렸습니다.



이 사건은 과세관청이 기계적으로 적용한 과거의 매매사례가액을, 시장 상황 변동에 따른 구체적인 데이터를 통해 성공적으로 방어해 낸 사례입니다.