Thân chủ A, vào tháng 3 năm 202* đã được tặng cho phần quyền sở hữu (1/3) đối với một căn hộ tại quận Jongno, Seoul (sau đây gọi là “bất động sản tranh chấp”). Thân chủ đã kê khai và nộp thuế bằng cách xác định giá trị tài sản tặng cho dựa trên giá công bố của căn hộ theo quy định của Luật Thuế Thừa kế và Thuế Tặng cho.

Tuy nhiên, cơ quan thuế (chi cục thuế) cho rằng giá giao dịch của một căn hộ tương tự trong cùng khu, được giao dịch vào tháng 10 năm 202* (khoảng 1 năm 5 tháng trước thời điểm tặng cho) phải được coi là giá thị trường (sau đây gọi là “bất động sản so sánh”).

Do đó, cơ quan thuế đã xác định lại giá trị tài sản dựa trên mức giá này và ra quyết định truy thu bổ sung khoảng ***** triệu won tiền thuế tặng cho đối với thân chủ.

Không đồng ý với quyết định trên, thân chủ đã thông qua Công ty Luật Siwoo (luật sư phụ trách: Oh Hyung-chul) để nộp đơn khiếu nại lên Hội đồng giải quyết tranh chấp thuế.

Theo quy định của pháp luật thuế hiện hành, trong trường hợp không có giao dịch tương tự trong khoảng thời gian từ 6 tháng trước đến 3 tháng sau ngày tặng cho, thì giá giao dịch trong vòng 2 năm trước thời điểm xác định giá trị có thể được công nhận là giá thị trường. Tuy nhiên, điều kiện là không được tồn tại “những yếu tố đặc biệt dẫn đến biến động giá” như sự thay đổi theo thời gian hoặc biến động của môi trường xung quanh.

Trọng tâm của vụ việc này là liệu có hợp lý hay không khi áp dụng giá giao dịch tại thời điểm tháng 10 năm 2021 – thời kỳ đỉnh cao của thị trường bất động sản – làm giá thị trường cho thời điểm tháng 3 năm 2023, khi thị trường đang trong giai đoạn suy giảm.

Cơ quan thuế cho rằng “không có yếu tố đặc biệt dẫn đến biến động giá”, tuy nhiên Công ty Luật Siwoo đã phản bác lập luận này bằng cách đưa ra các căn cứ về việc lãi suất tăng mạnh và sự suy thoái của thị trường bất động sản, từ đó chứng minh rằng đã tồn tại những yếu tố đặc biệt ảnh hưởng đến biến động giá.

​

​

​

Công ty Luật Siwoo đã tập trung chứng minh bằng các dữ liệu khách quan rằng đã tồn tại “yếu tố đặc biệt dẫn đến biến động giá” trong khoảng thời gian từ thời điểm giao dịch của bất động sản so sánh (năm 2021) đến thời điểm tặng cho (năm 2023).

• Trình bày các chỉ số vĩ mô: Nhấn mạnh rằng lãi suất cơ bản của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã tăng mạnh từ 0,75% (tháng 10/2021) lên 3,50% (tháng 2/2023), đồng thời chỉ số giá giao dịch thực tế căn hộ tại Seoul đã giảm từ mức đỉnh 190,6 xuống còn 150,8, tương đương mức giảm khoảng 20,9%.

• Phân tích chi tiết giá thị trường khu vực lân cận: Tiến hành phân tích giá giao dịch thực tế của các khu căn hộ quy mô lớn xung quanh bất động sản tranh chấp, qua đó đưa ra số liệu cụ thể cho thấy các căn hộ cùng diện tích đã giảm khoảng 15%–18% trong cùng giai đoạn.

• Chứng minh sự sụt giảm giá công bố: Chỉ ra rằng giá công bố của căn hộ tranh chấp cũng đã giảm khoảng 13% trong năm 2023 so với năm 2022, qua đó củng cố lập luận về xu hướng giảm giá của thị trường. 

Hội đồng Giải quyết Khiếu nại Thuế đã chấp nhận toàn bộ lập luận của Công ty Luật Siwoo.

Trong quyết định, Hội đồng nhận định rằng: “Do việc tăng lãi suất cơ bản đã dẫn đến những thay đổi tổng thể trên thị trường bất động sản, đồng thời chỉ số giá giao dịch thực tế và giá căn hộ tại khu vực lân cận đã giảm khoảng 15–20%, nên không thể khẳng định rằng không tồn tại yếu tố đặc biệt dẫn đến biến động giá.”

Kết quả, Hội đồng đã kết luận rằng: “Quyết định của cơ quan thuế khi áp dụng giá giao dịch của bất động sản so sánh làm giá thị trường để tính thuế tặng cho là không phù hợp”, và đã ra quyết định hủy toàn bộ quyết định truy thu thuế.

Vụ việc này là một trường hợp điển hình cho thấy việc cơ quan thuế áp dụng máy móc giá giao dịch trong quá khứ đã được phản bác thành công thông qua các dữ liệu cụ thể phản ánh biến động thực tế của thị trường.