의뢰인은 임대인(A)과 주택 임대차계약을 체결하고 보증금 2,500만 원을 지급하였습니다. 이후 조정 절차에서 주택의 새로운 소유자(B)가 보증금 반환채무를 인수하는 내용이 성립하였습니다.

그러나 임대차계약이 종료된 뒤에도 보증금은 반환되지 않았고, 새로운 소유자인 피고는 “계약 종료 시점이 소유권 이전 전이므로 채무를 인수하지 않았다”고 주장하였습니다.

이에 의뢰인은 피고를 상대로 보증금 반환청구를 제기하였고, 항소심에서 법무법인 시우가 사건을 수행하였습니다.

본 사건은 조정조항의 해석 및 면책적 채무인수 관련 법리가 핵심이므로, 민법상 채무인수 일반 규정 및 판례가 적용되었습니다.

(※ 판결문은 관련 조문을 직접 명시하지 않았으므로 임의 번호 생성 없이 “관련 법리에 따라”로 기재합니다.)

1. 보증금 반환채권의 발생 시점 정리

법원은 판례에 따라 보증금 반환청구권은 보증금을 지급한 때 이미 성립하고, 임대차 종료 시 이행기가 도래한다고 보았습니다. 따라서 조정 성립 이전이라도 이미 채권은 존재한다는 점을 강조하였습니다.

2. 조정조항을 통한 ‘면책적 채무인수’ 해석

조정문에는 새 소유자가 “보증금 반환채무를 책임지고 변제한다”는 내용이 명확히 포함되어 있었고, 법무법인 시우는 조정 당시 이미 존재하던 채무까지 인수한 것으로 보아야 한다는 점을 집중적으로 설득했습니다.

3. 피고의 항변 반박

피고는 "소유권 이전 전에 임대차가 종료되었으므로 채무를 인수하지 않았다"고 주장했으나, 다음 정황을 근거로 반박했습니다.

• 조정 성립 시 이미 보증금 반환채무는 발생해 있었음

• 조정문 문언상 ‘이미 존재하는 채무’를 포함하여 인수한 것으로 해석될 수 있음

• 피고가 이후 임대차계약서 제출 요청, 주택 비밀번호 문의 등을 통해 스스로 임대차 관련 의무를 인식하고 있었던 점

법원은 이러한 정황을 종합하여 피고가 면책적으로 채무를 인수한 것이 맞다고 판단했습니다.

4. 묵시적 승낙 요건 충족

임차인이 피고를 상대로 직접 소송을 제기한 것 자체가 채무인수에 대한 묵시적 승낙에 해당한다는 점도 법리적으로 명확히 하였습니다.

항소심 법원은 피고의 항변을 모두 배척하고, 피고가 보증금 반환채무를 면책적으로 인수한 것이 맞다고 판단했습니다. 따라서 피고는 의뢰인에게 보증금 25,000,000원과 지연손해금을 지급하라고 명령하였고, 1심의 의뢰인 패소 부분은 취소되었습니다 .

이번 판결로 의뢰인은 보증금 반환권을 완전히 회복할 수 있었습니다.