■ 实际居住义务及违反后果

获得许可的外国人，须自取得房地产之日起4个月内实际入住，并履行满2年以上的实际居住义务。国土交通部如确认存在违反情形的，将责令其在3个月以内的期限内履行义务；届期仍未履行的，可按不动产取得金额10%以内的金额反复课处履行强制金，直至义务履行完毕为止。

■ 许可并非单纯的行政手续

未经许可签订的合同不发生法律效力，极易引发围绕定金返还等问题的纠纷。

■ 以出租收益为目的的购房实际上难以实现

由于存在长达2年的实际居住义务，以出租收益为目的购置许可区内住宅，在现行制度下已难以实现。

■ 借用他人名义购房同样受到规制

不少客户咨询能否以配偶、子女名义，或以韩国法人名义“绕道”购买。需特别注意的是，不仅外国法人，外国人持有相当比例股份或出资额的韩国法人，依法同样可能被认定为“外国人等”，从而受到与外国自然人相同的申报及许可规制。

■ 资金汇入及来源审查的双重合规要求

从中国汇入购房资金的过程中，可能另需依《外汇交易法》办理相应的外汇交易申报；资金来源的证明材料，在交易申报阶段还将被进一步核查。

依国土交通部修订后的《房地产交易申报等相关法律施行令》及施行规则，自2026年2月10日起签订的交易，须适用以下新增申报要求：

1）签约前，应通过管辖地方政府及国土交通部的公告，确认标的房地产是否位于针对外国人的许可区范围内；

2）应审查许可申请是否具备实际居住计划等必要要件；

3）建议在买卖合同中设置以取得许可为生效条件的条款，并明确未能获得许可时定金等已付款项的处理方式；

4）应提前整理购房资金的境内外汇入路径及相应证明材料，以应对交易申报及外汇申报的双重核查；

5）应妥善管理取得房地产后的申报、实际居住等后续义务的履行期限，避免因逾期而触发行政处罚或履行强制金。

许可区的具体范围及各项要件，将随国土交通部及地方政府的公告随时调整，且最终结论可能因当事人的居留资格、取得目的等具体情形而有所不同。对于计划在韩购置房产的中国投资者及个人而言，鉴于近期规制的密集调整及潜在的合同效力风险，建议在推进具体交易之前，就标的房地产是否位于许可区、申请许可的可行性及资金合规安排等事项，先行取得韩国律师的审阅意见。

鉴于外国人购房相关申报及许可要求近期密集调整，且未经许可的土地取得合同不发生法律效力，建议中国客户在签约前务必就标的房产是否位于许可区、许可申请的可行性、资金合规安排及合同条款设计等事项，委托熟悉韩国不动产交易实务的专业律师进行事先审阅，以避免因程序疏漏导致合同效力争议或行政处罚风险。